Nájemné: Podívejte se, kde je levnější a kde zdražilo

Cituji z: Aktuálně.cz

12:25 | Dnes | Petr Zámečník, Hypoindex.cz

Praha - Zatímco v některých městech kleslo nájemné za posledních čtvrt roku o více než 10 procent, jinde nájemné stále roste - v Chomutově se zvýšilo o téměř 20 procent (meziročně dokonce o 68 procent).

Z deseti lokalit s nejvyšším nájemným nezaznamenaly od letošního února pokles pouze tři města (jen ve dvou dochází k růstu).

K největšímu meziročnímu poklesu došlo v Mladé Boleslavi, jejíž prosperita je závislá na automobilovém průmyslu. Pokles nájemného o necelých 17 procent bez větší odchylky kopíruje i pokles cen bytů, o němž jsme psali v samostatném článku.

I díky poklesu nájmů v Ostravě se mezi nejdražší znovu zařadily Karlovy Vary. Frýdek-Místek se po hlubokém propadu nájmů v únoru opět vyhoupl na post sedmého nejdražšího města.

Oproti tomu dosud nejlevnější lokality stále vykazují růst nájemného. Meziročně nejvíce zdražilo v Chomutově a Mostě - o více než 65 procent.

Přestože v meziročním srovnání jsou ceny u nejlevnějších lokalit stále vyšší, v posledním čtvrtletí zaznamenala řada z těchto měst pokles - nejvíce Děčín (o 11,27 procenta).

Nováčkem mezi desítkou nejlevnějších je Písek, kterému uvolnil místo Jindřichův Hradec.

Další vývoj nájemného lze jen obtížně předvídat. Jeho výše závisí na mnoha faktorech. Aktuálně nejdůležitějším je hloubka a délka hospodářské recese v Česku a s ní související nezaměstnanost.

V delším období bude nájemné ovlivněno vývojem cen nemovitostí a cenou peněz, neboť nájemní byty jsou budovány za účelem zisku. Nepochybně vliv bude mít i postupující deregulace, která přiměje více lidí řešit svou bytovou situaci pořízením vlastního bydlení.

Z dlouhodobého pohledu se nájemné ustálí na úrovni převyšující splátku dlouhodobé hypotéky na srovnatelný byt.

%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%

http://www.hypoindex.cz/clanky/najem-bude-vyssi-nez-splatka-hypoteky/

Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Petr Zámečník | 1.4.2008 00:00 | Realitní makléř

Naprostá většina Čechů dává přednost vlastnímu bydlení před nájemním. Důvod, zejména v Praze, je jednoduchý: Splátka hypotéky je nižší než požadované nájemné. To by ale mělo být vždy! Proč?

Nájemné musí pokrýt i splátku hypotéky

Základním důvodem, proč musí být nájemné vyšší než splátka hypotéky, je cena peněz. U nemovitostí lze využít s velkou přesností jako cenu peněz úrokovou sazbu hypoték. Nájemné musí pokrýt cenu peněz investovaných (či ležících) v nemovitosti, tedy musí být alespoň ve výši úroků z hypotéky.

Investor (v tomto případě majitel bytu) ovšem očekává i návratnost investice, což znamená, že se mu investované peníze vrátí (aniž by nemovitost prodával). A tak musí nájemné krýt celou splátku hypotéky, nikoli pouze úroky.

Nutno též připomenout, že hypotéku banky nejčastěji neposkytnou na celou cenu nemovitosti (a to ani v případě, kdy je poskytnut hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti, neboť bankovním znalcem odhadnutá hodnota zpravidla nedosahuje výše kupní ceny). Je proto třeba do nájemného započítat i cenu peněz vlastního vkladu.

Opravy hradí majitel

Dalším důvodem, proč je nájemné vyšší než splátka hypotéky, je prostá skutečnost, že náklady na opravu bytu hradí jeho majitel. A u nájemního bytu je majitelem pronajímatel, který musí očekávané náklady na úhradu oprav promítnout do nájemného.

Daně na bedrech pronajímatele

Na bedra majitele nemovitosti dopadá také daň z nemovitosti. I ta musí být promítnuta v nájemném, aby majitel na pronajímání netratil.

Ne zcela zanedbatelnou též může být daň z příjmů z přijatého nájemného. Její výši lze odhadnout s použitím výdajů počítanými procentem z příjmů (30 %) na 15 % (daňová sazba) z nájemného sníženého o 30 % (výdajový paušál). Např. při nájemném 10 tis. Kč měsíčně lze odhadnout „náklad“ na daň z příjmů na 1 050 Kč měsíčně.

Pojištění nemovitosti - neplést s pojištěním domácnosti

Do nákladů pronajímatele je nutno ještě započítat pojištění nemovitosti. To si sjednává též její majitel, na rozdíl od pojištění domácnosti, které je již na zodpovědnosti a riziku nájemníka.

Zjednodušeně: Pojištění nemovitosti kryje ztráty v případě pojistné události na stavebních součástech bytu, kdežto pojištění domácnosti hradí jeho vybavení.

Je-li pronajímatel též majitelem domu, nikoli pouze bytu, je více než vhodné sjednat si připojištění odpovědnosti. To kryje např. škody napáchané uvolněnou střešní krytinou či pádem ledu ze střech na automobilech stojících v okolí domu apod.

Starost, péče a čas bez nájemníků

Představa, že je vlastnictví a pronajímání nemovitosti zdrojem bezpracného příjmu, je velmi často lichá. Pokud se majiteli podaří získat dlouhodobého solidního platícího nájemníka, pak tomu tak opravdu může být. V jiných případech ale nájemné musí krýt též administraci a vyřizování kupříkladu stížností nájemníků, řešení domovních sporů a další.

Najít solidního nájemníka také nebývá snadné. Navíc nájemníci nájemní bydlení více či méně často střídají a ne vždy se podaří získat nového nájemníka ihned po odchodu předchozího. Nájemné musí počítat i s vytvořením rezerv na období, kdy bude byt neobsazený.

Proč není vždy nájemné vyšší než splátka hypotéky?

V praxi lze najít i nájemné, které je nižší než splátka hypotéky, respektive je nižší, než by bylo při zahrnutí výše uvedených nákladů. I to může mít své opodstatnění.

Nájemné je cenou tvořenou na trhu. Jsou-li náklady pronajímatele vyšší než cena, kterou jsou ochotni nájemníci za jeho byt platit, má majitel dvě možnosti: buď bude mít prázdný byt a jeho ztráta bude ve výši celých nákladů, nebo byt pronajme za nižší než nákladovou cenu a jeho ztráta bude (přibližně) o obdržené nájemné nižší.

Dalším důvodem může být, že majitel z nějakého důvodu nezahrnuje veškeré náklady. Nejčastěji to bývá hodnota nemovitosti (která v posledních letech několikanásobně vzrostla), místo níž započítává kupní cenu (která je nižší než aktuální tržní cena), případně ji nezapočítává vůbec (nejčastěji pokud majitel získal nemovitost dědictvím či v restituci). Čerství majitelé též neodhadnou náklady na opravy, které pak také nejsou v plné výši zahrnuty do ceny.

V neposlední řadě majitelé dávají nižší než tržní cenu nájemníkům, u nichž očekávají vyšší spolehlivost a pravidelnost placení nájemného. Získat takovéhoto nájemníka znamená úsporu nákladů na vymáhání neuhrazeného nájemného, nižší cena pak snižuje fluktuaci nájemníků a lze očekávat nižší náklady na „prázdný byt“.

http://www.hypoindex.cz/clanky/regulovane-najemne-sance-na-odskodneni-majitelu-domu-roste/

Regulované nájemné: Šance na odškodnění majitelů domů... roste?

Petr Zámečník | 12.6.2009 00:00 | Realitní makléř

Regulace nájemného je protiústavní, porušuje lidská práva, deformuje trh a - neplní svůj deklarovaný záměr. Kolik bytů je s regulovaným nájemným? Kolik stála regulace nájemného obce? A proč je Evropský soud ve Štrasburku „mimo mísu“? Regulace není jen o ceně... ale i o lidech.

Ústavní soud ve středu znovu vydal nález (přesněji tři nálezy) o neústavnosti regulace nájemného. Regulace nájemného porušuje lidská práva v bodě volného užívání vlastního majetku a také v právu na spravedlivý proces. Obecné soudy zamítaly žaloby na náhradu majitelů domů a priory bez posouzení konkrétního případu.

Náhrady se v historii žalob majitelů domů vůči České republice dostalo pouze v jediném případě - a to ještě za poněkud kuriózních okolností. Úředníci ministerstva financí za „panování“ Bohuslava Sobotky nezareagovaly včas na apel soudu, který v důsledku této procesní chyby rozhodl ve prospěch žalovatele - majitele domu. Ani pak ale nebyla výplata náhrady bezproblémová. Ministerstvo financí soudně přiznaný závazek uhradilo až na základě exekučního řízení.

Ústavní soud nejen ve věci regulovaného nájemného již mnohokrát apeloval na obecné soudy, aby nerozhodovaly protiústavně... zatím marně. I nově rozhodnuté případy dovolání, které byly rozhodnuty ve prospěch žalujících, se vrací zpět na začátek soudního sporu. A je otázka, zda obecné soudy přijmou „za své“ rozhodnutí Ústavního soudu, které má ve věci regulovaného nájemného pořadové číslo již 33 a 35...

V současné době probíhá zároveň proces proti České republice u mezinárodního soudu ve Štrasburku. Již od roku 2005. Poslední vývoj hovoří ale o naprosté neinformovanosti Evropského soudu o situaci v České republice. JUDr. Klára Veselá Samková, která zastupuje žalobce u Evropského i českého Ústavního soudu, v současnosti formuluje odpovědi na tři otázky štrasburských soudců:

• Jakým způsobem dochází k náhradě za regulované nájemné,
• zda poskytnutí náhrady majitelům nájemních bytů netrvá příliš dlouho a
• zda nejsou na majitele nájemních bytů kladena přílišná důkazní břemena.

Absurdita dotazů v situaci, kdy se pronajímatelé bytů nemohou žádným způsobem domoci ani jakékoli náhrady, ani výhledu v deregulaci, je nepřehlédnutelná. Plyne ale zřejmě z vyjádření českého ministerstva financí, které tvrdilo, že majitelé domů mají dostatek možností domoci se náhrady.

Kolika bytů se regulace týká?

Regulace nájemného je politické téma. Občanů žijících v bytě s regulovaným nájemným je více, než majitelů takovýchto bytů. A tak jakákoli slova o zrychlení deregulace jsou mezi politiky neoblíbená a naopak populistická tvrzení o sociálním aspektu regulace nájemného užívá stále více politiků.

Sociální aspekt je ale naprosto iluzorní. V bytech s regulovaným nájemným žijí lidé bez ohledu na finanční situaci - tedy jak velmi dobře finančně zajištění (pro příklady se lze podívat i do Poslanecké sněmovny do řad obhájců regulace), tak lidé s nízkými příjmy. Stejná situace je ale i u neregulovaného nájemného, které musí platit i rodiny na pokraji chudoby.

Počty nájemních bytů se pouze odhadují. Stejně tak lze pouze odhadovat, kolik z nich je zatíženo regulovaným nájemným. A odhady se značně liší.

Robert Axamit, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD), odhaduje, že se počet nájemních bytů i vlivem regulace snížil z cca 1,5 milionů v roce 1991 na přibližně 700 tisíc. Z nich by mohlo být přibližně 250 tisíc s tržním nájemným a zbytek s regulovaným. Ministerstvo pro místní rozvoj odhaduje, že počet bytů s regulovaným nájemným dosahuje 740 tisíc, z nichž jich je přibližně 400 tisíc ve vlastnictví obcí. Milan Krček, místopředseda OSMD, k odhadu ministerstva dodává, že celkový počet nájemních bytů může být kolem 1 milionu.

Kolik regulace nájemného stojí?

Ústav soudního inženýrství v roce 2003 zpracoval analýzu, kolik činí nákladové nájemné - tedy nájemné, s jehož výší by bylo možné zaplatit údržbu nemovitosti. Vyšlo, že by mělo činit 3 % z reprodukční ceny nemovitosti, v roce 2003 přibližně 50 Kč/m². V dnešní době by vycházela nákladová cena přibližně 55 až 57 Kč/m².

Pro srovnání: Nejnižší průměrné tržní nájemné je v Semilech, kde dosahuje 59 Kč/m²

Je velmi pravděpodobné, že soud ve Štrasburku předloží české vládě účet. Precedenční rozhodnutí v obdobné věci padlo, když v případu Maria Hutten-Czapská vyhrála majitelka spor s polským státem. Polský právní zástupce navrhoval výši odškodného stanovit jako rozdíl mezi regulovaným a reprodukčním nájemným... to ale neprošlo a soud přiznal náhradu ve výši rozdílu mezi regulovaným a místně obvyklým nájemným. Náhrady se tak mohou vyšplhat do desítek miliard korun.

Robert Axamit uvádí, že v důsledku regulace nájemného byly obce nuceny privatizovat svůj bytový fond. Od roku 1991 bylo privatizováno přibližně 600 tisíc bytů v hodnotě cca 600 mld. Kč za cenu v rozmezí od 60 do 100 mld. Kč. Tratily tak přibližně 500 mld. Kč.

Je ale otázkou, zda škody obcí z „levné“ privatizace bytového fondu lze dávat do souvislosti s regulací nájemného. Je pravda, že údržba bytového fondu byla nákladná a výnos z nájemného v mnoha případech nestačil pokrýt ani nezbytné opravy. Na druhou stranu obce v mnoha případech obecní majetek ještě před privatizací opravily - a následně prodaly za dumpingové ceny na základě politického rozhodnutí.

Regulace nájemného - není jen o ceně

Hovoří-li se o regulaci nájemného, nejčastěji je spojována s nízkou cenou bydlení - pro nájemníka výhodnou, pro majitele bytu nevýhodnou. Cena ale není jediný aspekt regulace. Majiteli domu upírá další svobodu - pronajmout byt, komu chtějí. Na první pohled banální záležitost... ale není. A není, ani když odhlédneme od obtížnosti vystěhování neplatiče z bytu.

Velké množství majitelů nájemních domů a bytů jsou lidé, kteří (nebo jejichž rodiny) dostali zpět majetek v restituci. V jejich bytech mnohdy bydlí lidé (nebo jejich rodiny), kteří pomáhali jejich majetek zabavovat, často nevybíravým způsobem. Ani v těchto případech se majitelé navrácených domů nemohou nechtěných nájemníků zbavit a navíc jim dotují bydlení...

Tunel na konci tunelu...

Deregulace nájemného byla opět odložena. Poslaneckou sněmovnou kolují další návrhy na její zastavení. Ani nový občanský zákoník, který by měl práva majitelů nájemních bytů trochu srovnat, nepřichází... byl odložen „po volbách“. Na konci tunelu tak nezáří světlo, je tam jen další tunel.

%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%