Jdi na obsah Jdi na menu
 


TRH trhá TRH s byty NEBO stát natrhl TRHU podestu

16. 6. 2009

cituji z:
http://www.spolcest.cz/obcanska-poradna-jm/internetova-poradna/5/714/.

 

Dotaz ze dne 7. 7. 2008 21:42.

Otázka

 


Vážení přátelé, mám dotaz ohledně deregulace nájemného. Bydlím v bytě, dříve vedeném jako 4. kategorie, v celém domě je jenom tento jeden byt. Město mi navyšuje nájem o maximální výši s tím, že mám lukrativní byt a to na náměstí. Jinak i když v bytě mám vše, na vlastní náklady pořízené (v mezích možností), přesto byt je v poměrně špatném stavu. (dřevěné podlahy uvolněné, stropy rákosové, trhliny ve zdech, v jedné místnosti se musí stále svítit. Zajímalo by mne, jestli při deregulaci se bere ohled také na celkový stav bytu, nebo tak jak to řeší radnice nekompromisně - máte byt na náměstí tak máte lukrativní byt. Za bývalého režimu jsem byl rád, že jsem něco k bydlení vůbec sehnal. Upozorňuji, že je to jeden z nejstarších domů v Českém Brodě a také k tomu vypadá i stav. Lze vůbec tento postup radnice a výpočet nájemného tímto stavem bytu nějak ovlivnit? Děkuji za odpověď.


Odpověď
Dobrý den,

v deregulaci se bere v úvahu, jedná-li se o byt se sníženou kvalitou. Byt se sníženou kvalitou je v zákonu o jednostranném zvyšování nájemného definován jako „byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství“. Základním příslušenstvím je koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu. Bývalé byty 4. kategorie jsou často hodnoceny právě jako byty se sníženou kvalitou. V rámci zvyšování nájemného není obec povinna přihlížet k celkovému stavu bytu a domu nad rámec výše uvedeného. Zákon zde předpokládá, že obec nezvýší nájemné nad míru přiměřenou skutečné hodnotě bytu, jelikož v takovém případě by se nájemce raději dobrovolně odstěhoval do levnějšího. Na druhou stranu pronajímatel má povinnost udržovat byt ve stavu umožňujícím řádné užívání. Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.

Kromě tohoto kritéria je pro vypočtení maximálního přírůstku měsíčního nájemného rozhodující, v jaké obci se byt nachází. Maximální možné zvýšení nájemného si můžete spočítat pomocí kalkulačky na webu ministerstva pro místní rozvoj:

http://www.mmr.cz/kalkulacka-pro-jednostranne-zvyseni-najemneho-v-roce-2009?a=showObec&rok=2009&kraj_kod=27

Pronajímatel (město) je zavázán právními předpisy, které výpočet nájemného upravují. Podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné vždy k 1. lednu každého roku. Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Dojdete-li k tomu, že Vám město spočítalo nájemné špatně, můžete se tímto způsobem bránit u soudu.

Za Občanskou poradnu Jižní Město

Petra Lomozová a Ondřej Načeradský


%%%%%%%
cituji z:
http://www.finance.cz/zpravy/finance/64705/.

 

Uvolní deregulace nájemného trh s byty?

 


Michal Ruml, Finance.cz 4.4.2006

 

Poslanecká sněmovna nedávno schválila zákon o deregulaci nájemného a novelu občanského zákoníku upravující část týkající se nájmu bytu. Co tyto změny přinesou a jak se projeví na trhu s byty?


Po dlouhých letech diskuzí a několika odmítnutých vládních a poslaneckých návrzích byl dne 14.3.2006 konečně schválen zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Nájemné v bytech s regulovaným nájmem se bude od ledna 2007 do roku 2010 zvyšovat v průměru o 14,2% ročně. Regulované nájemné se vztahuje přibližně na 750.000 bytů, což je asi pětina bytového fondu v České republice. Ze zákona byl vypuštěn kontroverzní paragraf, který zakazoval odchýlení volného tržního nájmu po roce 2010 od místně obvyklého nájemného. Tento pojem je v praxi často užívaný v zahraničí, u nás jeho zavedení v podstatě nemožné. Proč? Díky uměle přerušenému vývoji cen v nedávné historii u nás chybí dostatek dat pro stanovení místně obvyklého nájemného. „Spolehlivá databáze cen nemovitostí v ČR prostě neexistuje,“ říká Petr Sunega ze sociologického ústavu Akademie věd ČR.

O kolik se regulované nájemné zvýší?
Jak jsme uvedli výše v průměru se nájemné bude zvyšovat o 14,2% ročně, avšak rozdíly ve zvyšování nájemného mezi jednotlivými lokalitami budou značné, protože při zvyšování nájemného se bude vycházet ze zprůměrňovaných cen nemovitostí v daných lokalitách. Zvýšení nájmu se bude pohybovat v rozpětí 0% až 24,7% ročně. Vyjádřeno v korunách to znamená roční zvýšení nájmu o 0 až 43,66 Kč na m2 ročně. V době skončení deregulace, tedy v roce 2010  by už zvýšení nájmu mělo činit 15,23 Kč až 89,66 Kč za m2 což znamená zvýšení o 182,76Kč až 1075,92 Kč za rok. Cílem deregulace je, aby se roční výše nájemného v roce 2010 pohybovala kolem 5% tržní hodnoty daného bytu. To je úroveň běžná v Evropské unii.
 

Tabulka: Srovnání regulovaného nájemného dnes a v roce 2010 s tržním nájemným dnes*

Místo v ČR Regulované nájemné dnes Regulované nájemné v roce 2010 Tržní nájem dnes
Praha - Malá Strana 2 521 Kč 6 097 Kč 15 436 Kč
Praha - Smíchov 2 521 Kč 5 749 Kč 8 704 Kč
Brno - Město 1 865 Kč 3 859 Kč 9 452 Kč
Brno - Líšeň 1 865 Kč 3 158 Kč 7 480 Kč
Ostrava - Poruba 1 684 Kč 1 877 Kč 4 692 Kč
Liberec 1 665 Kč 2 478 Kč 5 576 Kč
Olomouc 1 744 Kč 2 756 Kč 5 916 Kč
Plzeň 1 743 Kč 2 761 Kč 5 644 Kč
Most 963 Kč 1 692 Kč 2 584 Kč

* Údaje v tabulce jsou přepočteny na standartní byt 1. kategorie 68 m2 s průměrným opotřebením (40%) v běžné, nikoliv okrajové části města

Zdroj: Institut regionálních informací

 

Jaký bude vliv deregulace na trh s byty?
Velké změny se na trhu s byty očekávat nedají, tedy alespoň v krátkodobém horizontu. Především z důvodu, že regulované nájemné i po zvýšení stále zůstane hluboko pod tržním nájemným. To je patrné i z výše uvedené tabulky. Odborníci se shodují, že největší vliv na ceny bytů budou mít nadále lokalita, architektura nemovitosti a dostupnost služeb v místě. K většímu ovlivnění by došlo jen v případě úplného uvolnění nájmů. Vyšší zájem o pořízení vlastního bydlení v lze čekat dlouhodobém horizontu, s tím jak se budou tržní a regulované nájemné srovnávat. Podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila bude deregulace nájemného jednou z hlavních příčin zvýšeného zájmu o hypoteční úvěry. Očekává se, že letos objem nových hypoték dosáhne okolo 85 miliard korun. „Lze očekávat, že jak se bude regulované nájemné postupně zvyšovat, bude růst i zájem o pořízení vlastního bytu či domu,“ říká Jan Sadil.

Je a nebo není zákon o deregulaci přínosem?
Vláda si od nového zákona slibuje hodně, ale odborníci jsou spíše skeptičtí. „Přijatý zákon rozmrazí situaci na trhu s byty. Je to zákon, který míří k tržním cenám,“ říká ministr pro místní rozvoj Radko Martínek. Odborníci naopak tvrdí, že k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení by bylo potřeba zhruba dvojnásobné zvýšení nájmu oproti schválenému zvýšení. „Schválená deregulace nájemného nepovede k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení. I nadále budou přetrvávat nešvary, které špatná regulace nájemného plodí: černý trh u bytů s regulovanými nájmy, zkreslení cen bytů a tržního nájemného, negativní vliv na mobilitu pracovních sil,“ domnívá se analytik Patria Finance David Marek. Nájemníci tak nový zákon vítají, naopak majitelé domů s ním moc spokojení nejsou. Podle nich jim i zvýšené nájemné nadále neumožní pokrýt ani náklady na provoz a údržbu (s výjimkou Prahy a Brna).  Přesto lze říci, že zákon o nájemném je i přes řadu připomínek správnou cestou k přiblížení a vyrovnání regulovaných a tržních cen.

 

%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%

na serveru FINANCE.CZ jsme provedli dotaz na téma DEREGULACE

 http://www.finance.cz/

jak uvidíte na odkazu níže, otevře-li se Vám, mají tu veliké soubor článků k tématu

 http://www.finance.cz/hledej/?domains=www.finance.cz&q=deregulace&sa=Vyhledat&sitesearch=www.finance.cz&client=pub-0176567886384223&forid=1&channel=7199792995&ie=windows-1250&oe=windows-1250&cof=GALT%3A%23008000%3BGL%3A1%3BDIV%3A%2342698A%3BVLC%3A663399%3BAH%3Acenter%3BBGC%3AFFFFFF%3BLBGC%3A336699%3BALC%3A42698A%3BLC%3A42698A%3BT%3A000000%3BGFNT%3A0000FF%3BGIMP%3A0000FF%3BLH%3A0%3BLW%3A0%3BL%3Ahttp%3A%2F%2Fwww.finance.cz%2Fimages%2Flogo-finance.gif%3BS%3Ahttp%3A%2F%2Fwww.finance.cz%3BLP%3A1%3BFORID%3A11&hl=cs